Escribe: Álvaro Álvarez¹
La propiedad y el control de la tierra constituyen uno de los fenómenos socioterritoriales más complejos de la historia latinoamericana y adquieren renovada centralidad en el actual escenario de revalorización de los bienes comunes de la naturaleza. Durante las primeras décadas del siglo XXI, el incremento de la demanda mundial de minerales, tierras raras, alimentos, combustibles y agua, para sustentar los actuales paradigmas tecnológicos ha reforzado el carácter estratégico de los territorios de la región y favorecido la expansión de empresas transnacionales, fondos de inversión y grandes inversores extranjeros sobre superficies rurales cada vez más extensas. Argentina no permanece al margen de este proceso: con aproximadamente 13 millones de hectáreas rurales bajo titularidad extranjera, es el segundo país sudamericanos con mayor superficie extranjerizada, sólo por detrás de Paraguay, que registra alrededor de 14 millones de hectáreas en manos foráneas.
En este marco, el proyecto de la denominada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsado por el gobierno nacional, enmascarado en el principio jurídico de la protección de la propiedad, oculta que la discusión excede ampliamente la defensa de un derecho individual, ya protegido por la Constitución Nacional en su artículo 17. Cuando se observa el contenido y el contexto en el que se formula la iniciativa se vislumbra que lo que está en juego es también una determinada concepción acerca de quién puede apropiarse del territorio, bajo qué condiciones, con qué límites y en función de qué proyecto de desarrollo.
La propiedad privada ocupa un lugar de privilegio en nuestro ordenamiento jurídico. Pero reconocer su existencia no significa desconocer que toda sociedad establece condiciones, límites y regulaciones sobre las formas de apropiación de los bienes y del territorio. La propia legislación argentina ha establecido históricamente restricciones vinculadas con el interés colectivo, la protección ambiental, la soberanía territorial y el acceso a determinados bienes. Sin ir más lejos la Ley 26.737 de Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales, conocida como “Ley de Tierras” y sancionada en 2011, tuvo el sentido de poner límites a la titularidad extranjera² y prohibió determinadas adquisiciones en áreas próximas a cuerpos de agua y zonas de seguridad de frontera.
En tal sentido, el debate actual adquiere especial relevancia porque las restricciones a la propiedad de la tierra no fueron establecidas arbitrariamente, sino que responden a una cuestión elemental: la tierra no es una mercancía cualquiera. Su apropiación implica también apropiación territorial y, con ella, la posibilidad de incidir sobre las formas en que una sociedad produce, habita y organiza sus territorios. Cuando se trata de grandes extensiones rurales, áreas fronterizas o territorios que concentran agua, bosques, minerales, biodiversidad o posiciones estratégicas para la circulación, la discusión sobre la propiedad se encuentra inevitablemente vinculada con la soberanía. Pero reducir esta cuestión a su dimensión meramente económica o jurídica implicaría desconocer otro aspecto fundamental: la tierra también es lugar, memoria, identidad, experiencia y vida compartida.
Pero reducir esta cuestión a su dimensión meramente económica o jurídica implicaría desconocer otro aspecto fundamental: la tierra también es lugar, memoria, identidad, experiencia y vida compartida.
El territorio no constituye solamente el soporte físico sobre el cual se despliegan actividades económicas; es una construcción social, política y ambiental en la que se expresan relaciones de poder, pero también formas de habitar, de vincularse con otros, de construir lo común y un futuro compartido. En este sentido, cuando en pleno esplendor neoliberal de los años 90 en Brasil Paulo Freire decía: “La tierra que la gente ama, de la cual habla, a la que se refiere, tiene siempre un espacio, una calle, una esquina, un olor de tierra, un frío que corta, un calor que sofoca, un valor por el que se lucha, una caricia, una lengua que se habla con diferentes entonaciones. La tierra por la que a veces se duerme mal, tierra distante por causa de la cual la gente se aflige tiene que ver con el lugar de la gente, con las esquinas de las calles, con sus sueños” (Freire, 1997, p. 29) nos invitaba a pensar que la tierra no puede ser considerada únicamente como “propiedad”; también debe ser comprendida desde las formas de habitar y cohabitar lo común, desde el derecho a defenderla y desde la posibilidad de decidir colectivamente sobre aquello que constituye nuestro lugar y nuestra vida.
Ahora bien, la discusión abierta sobre la tenencia de la tierra permite visualizar la complejidad de un problema en el que la concentración y la extranjerización se entrelazan. Según el último Censo Nacional Agropecuario (2018) el 1% de las explotaciones agropecuarias más grandes controla el 36% de la tierra en Argentina, mientras que el 55% de las chacras (las más pequeñas) solo tienen el 2%. Simultáneamente los datos oficiales del Registro Nacional de Tierras Rurales, actualizados en agosto de 2025, registran que en más de treinta departamentos del país la titularidad extranjera de tierras rurales ya supera el límite del 15% establecido por la legislación vigente. Estos datos no permiten afirmar que exista una extranjerización homogénea del territorio argentino -de hecho, ninguna provincia supera actualmente el 15% en términos agregados-, pero sí muestran que el fenómeno adquiere particular intensidad en determinados territorios. Es justamente allí donde la mirada geográfica resulta indispensable: no alcanza con conocer cuánto territorio está en manos extranjeras; es necesario preguntar dónde se localiza, qué características tiene, qué recursos contiene y qué posición ocupa dentro de las redes productivas, logísticas y financieras.
Es justamente allí donde la mirada geográfica resulta indispensable: no alcanza con conocer cuánto territorio está en manos extranjeras; es necesario preguntar dónde se localiza, qué características tiene, qué recursos contiene y qué posición ocupa dentro de las redes productivas, logísticas y financieras.
Estas preguntas adquieren todavía mayor relevancia cuando se observa el avance de actividades extractivas y de grandes proyectos de inversión sobre el territorio argentino. Litio, hidrocarburos, minería metalífera, producción agroindustrial, forestación, infraestructura energética y corredores logísticos conforman un entramado en el que la tierra adquiere nuevos valores y funciones. No se trata únicamente de producir alimentos o materias primas: se trata de controlar territorios estratégicos para la extracción, circulación y exportación de recursos. En este contexto, la flexibilización de las condiciones de apropiación de la tierra puede ser leída como parte de un proceso más amplio de reordenamiento territorial orientado a facilitar la valorización del capital.
El proyecto de Ley que el gobierno de la Libertad Avanza puso en discusión no se trata de una iniciativa aislada, sino de un entramado de reformas, regímenes de promoción y acuerdos internacionales que, considerados en conjunto, expresan una orientación hacia una mayor liberalización y desregulación de las condiciones de inversión y apropiación del territorio. En este entramado ocupa un lugar central el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI), creado por la Ley 27.742, que establece un régimen excepcional para proyectos de gran escala, con una inversión mínima general de 200 millones de dólares, en sectores estratégicos como minería, energía, hidrocarburos, infraestructura, forestoindustria y turismo. El régimen combina beneficios tributarios y aduaneros con garantías de estabilidad normativa, tributaria, cambiaria y regulatoria durante treinta años, además de mecanismos destinados a asegurar la continuidad de los proyectos y la disponibilidad de divisas. Su importancia no reside solamente en los incentivos fiscales que ofrece, sino en que establece un régimen jurídico diferencial para determinados proyectos de inversión, otorgándoles un horizonte de estabilidad excepcionalmente prolongado y limitando la capacidad de futuras regulaciones de modificar las condiciones bajo las cuales fueron aprobados. A este esquema se suma lo que en el debate público ha comenzado a denominarse como el “Súper RIGI”, orientado a proyectos de exportación estratégica de largo plazo y de una escala aún mayor. La normativa contempla proyectos que involucren inversiones de al menos 1.000 millones de dólares por etapa y que permitan posicionar a la Argentina como proveedor de largo plazo en mercados internacionales donde todavía no posee una participación relevante, por ejemplo en el de Inteligencia Artificial y los centros de datos masivos (mega data centers). Estos proyectos pueden acceder a condiciones aún más favorables en materia de disponibilidad de divisas, exportaciones y estabilidad, extendiendo las garantías del régimen a las distintas etapas de ejecución.
La lógica que subyace a esta arquitectura es clara: atraer grandes volúmenes de capital extranjero hacia sectores considerados estratégicos, particularmente aquellos vinculados con la explotación de naturaleza y la generación de infraestructura para su extracción y exportación
La lógica que subyace a esta arquitectura es clara: atraer grandes volúmenes de capital extranjero hacia sectores considerados estratégicos, particularmente aquellos vinculados con la explotación de naturaleza y la generación de infraestructura para su extracción y exportación. En este mismo sentido, el Acuerdo sobre Comercio e Inversiones Recíprocos entre Argentina y Estados Unidos, firmado el 5 de febrero de 2026 (aun no aprobado por el Congreso), profundiza la orientación aperturista al proponerse reducir barreras arancelarias y no arancelarias, el texto compromete a la Argentina en áreas tan diversas como semillas, alimentos, medicamentos, servicios, datos, tecnología, infraestructura, energía y minerales críticos. Pese a esa amplitud, la sociedad no tuvo acceso a la negociación ni pudo discutir sus consecuencias. El Congreso tampoco puede modificar un tratado ya cerrado: deberá aprobarlo o rechazarlo como un paquete.
Por todo esto es indispensable incorporar una dimensión ambiental al análisis sobre el acaparamiento de tierra por parte de extranjeros. El avance de las fronteras extractivas ha demostrado que la apropiación privada de un territorio no se limita a la parcela registrada en un catastro. Las transformaciones sobre un determinado espacio producen efectos sobre cuencas, ecosistemas, comunidades y territorios vecinos. Una explotación minera modifica las relaciones con el agua; la expansión agroindustrial transforma suelos, biodiversidad y contamina las cuencas con agrotóxicos; una obra de infraestructura altera flujos hídricos y patrones de ocupación; la forestación industrial modifica paisajes y ciclos ecológicos. En consecuencia, la propiedad de la tierra y la apropiación de la naturaleza no son dimensiones independientes entre si, sino aspectos interrelacionados de la espacialización extractivista en la región.
Al momento de escribir estas líneas, el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada ha experimentado modificaciones sustanciales durante su tratamiento legislativo. El Senado otorgó media sanción el 7 de agosto, aunque excluyó del texto los capítulos referidos a la eliminación de las restricciones a la propiedad extranjera de tierras y a la flexibilización de determinadas protecciones ambientales aplicables con posterioridad a los incendios. Sin embargo, se mantienen sin modificaciones sustantivas aquellos artículos que habilitan mecanismos de desalojo más expeditivos, mediante la modificación de aspectos procesales orientados a reducir los tiempos judiciales para que los propietarios recuperen sus inmuebles ante situaciones de falta de pago de alquileres o de ocupación considerada ilegítima.
Estas disposiciones adquieren particular relevancia en un contexto de creciente precariedad de las condiciones de vida y de acceso a la vivienda para amplios sectores de la población argentina. Según los datos del INDEC correspondientes al Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, el 34,5% de los hogares del país no reside en una vivienda propia
Estas disposiciones adquieren particular relevancia en un contexto de creciente precariedad de las condiciones de vida y de acceso a la vivienda para amplios sectores de la población argentina. Según los datos del INDEC correspondientes al Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, el 34,5% de los hogares del país no reside en una vivienda propia. Este universo comprende a inquilinos, personas que habitan viviendas prestadas o cedidas por trabajo y otras formas de tenencia, lo que permite dimensionar la importancia que adquieren las políticas vinculadas con la propiedad y el acceso a la vivienda.
Que algunos de los contenidos inicialmente incluidos en el proyecto hayan sido retirados no vuelve irrelevante el debate. Por el contrario, permite advertir hasta qué punto estas cuestiones constituyen verdaderos campos de disputa política y social en torno al territorio, la propiedad y las formas de acceso a los bienes. Aquello que fue excluido del texto legislativo no desaparece necesariamente de la agenda pública: su incorporación al proyecto revela orientaciones, intereses y determinados proyectos de país que, aun cuando hayan sido momentáneamente desplazados del debate parlamentario, continuarán formando parte de las disputas por la apropiación, el uso y el control del territorio argentino.
Como se expresó en las calles el 6 de agosto, y en sintonía con un sentimiento popular que se manifestó a flor de piel durante la epopeya mundialista y el triunfo de la selección argentina frente a Inglaterra: las Malvinas son argentinas y el resto del territorio también.
– Freire P. (1997). A la sombra de este árbol. Barcelona. El Roure Editorial, S.A.
[1]Dr. en Geografía, Investigador del CONICET, profesor de las cátedras Geografía Económica, Geografía de América Latina y Geografía Socioeconómica Argentina. Director del Centro de Investigaciones Geográficas.
[2] La Ley 26.737 establece en su artículo 8 que la titularidad o posesión extranjera de tierras rurales no puede superar el 15%: 1- del territorio rural nacional; 2- del territorio rural de cada provincia; 3- y del territorio rural de cada municipio, departamento o división administrativa equivalente. Los tres niveles funcionan simultáneamente, un extranjero no puede comprar tierra simplemente porque a nivel nacional todavía no se alcanzó el 15%, si ya se llegó al límite correspondiente al departamento o municipio.
